《地上權開發策略與法律實務》



地價飆漲，國民所得與不動產價格的差距日益懸殊；不動產所有權的取得亦復困難重重，使「地上權」的開發案逐漸受到重視。近年來，政府積極促進民間參與公共 建設，以設定地上權方式釋出土地，一方面減輕政府財政負擔，另方面也為民間業者帶來商機；但由於社會大眾對地上權制度仍感陌生，在判斷是否投入地上權商品 的交易或投資時，常顯得猶豫不決。

本書集結不動產全方位的法律、地政、稅務、估價專家，逐章解析「地上權」開發與實務運用上的箇中要領，冀望一掃投資商與消費者心中的疑慮！

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  作者介紹

  
  
  
  
  李永然
  
  台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
  
  永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
  
  曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
  
  聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
  
  曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
  
  總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台 北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教 育基金會董事兼執行長、台北科技大學兼任副教授
  
  黃振國
  
  學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業
  
  經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅 法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
  
  著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅 規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所 有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）
  
  黃隆豐
  
  學歷：東吳大學法學士、台灣大學法學碩士、南京大學法學博士
  經歷：檢察官、高雄醫學大學兼任講師、玄奘大學兼任講師
  現任：宇達法律事務所律師、永然法律研究中心講座、河海大學法學院研究員
  著作：兩岸證券投資基金規範之比較、國際私法、民法概要、海難救助法律研究
  
  張能政
  
  學歷：國立台北大學地政系碩士班畢業、國立中興大學地政系畢業、中華民國土地估價學會土地估價技能訓練班結業
  
  經歷：內政部第十四屆地政貢獻獎、台北市政府97年度選拔優良不動產估價師（第一屆）、台北市政府都市更新審議委員會委員（民國 94.01～94.12）、新北市政府都市更新審議委員會委員（民國98.02～99.12；101.01~103.12）、台北市98～100年度基準 地選定及查估審議小組委員、中華民國不動產估價師全國聯合會研究發展委員會主任委員、德霖技術學院不動產經營學系兼任助理教授
  
  估價年資：不動產估價實務經驗十九年（參與估價案件二千五百件）、不動產開發實務八年、不動產開發顧問六年
  
  現任：台北市不動產估價師公會理事長、巨秉不動產估價師聯合事務所所長、城邦國際開發顧問股份有限公司總經理、新北市政府都市更新審議委員會委員、台北市政府地價評議委員會委員、新竹縣政府地價評議委員會委員、經濟部工業局工業區土地或建築物租售價格審議小組委員
  專長：不動產估價、土地開發實務、不動產市場分析、不動產財務分析、不動產開發可行性分析
  
  證照：不動產估價師國家考試、英國皇家測量師
  
  田欣永
  
  學歷：東吳大學法律學系碩士在職專班跨國商務法律組、國立台北大學財經法學系
  經歷：永然聯合法律事務所執業律師、大通商務法律事務所實習律師、律師高考及格、調查人員特考法律實務組及格
  執業專長：民、刑事訴訟、保險糾紛處理、工程仲裁案件、契約草擬審核修訂、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、訴狀代擬
  
  李廷鈞
  
  學歷：中原大學財經法律研究所碩士、台灣大學政治學學士
  
  經歷：地政士特考及格、不動產經紀人特考及格（榜首）、永然地政士事務所執業地政士、永然聯合法律事務所法務專員、永然法律基金會「高中生法律生活營」講師暨小隊輔、永然文化出版股份有限公司採訪助理
  
  著作：李廷鈞協助編輯：最新不動產物權行使須知手冊（永然普法手冊）、房屋仲介代銷法律手冊（永然普法手冊）、都市更新法律保障手冊（永然普法手 冊）、管理公寓大廈社區法律手冊（永然普法手冊）、不動產買賣安心法律手冊（永然普法手冊）、天元生活法律手冊2──不動產、交通事故、婚姻親子及繼承法 律（永然普法手冊）、市地重劃權益法律手冊
  
  

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  林序／林陵三
  
  彭序／彭光輝
  
  作者序1／李永然、田欣永
  
  作者序2／李廷鈞
  
  第一章從法律觀點探討地上權之實務與應用文◎李永然、田欣永
  
  壹、前言
  
  貳、地上權的法令規範
  
  一、地上權的意義
  
  二、地上權之發生
  
  三、地上權之效力
  
  四、區分地上權
  
  參、「地上權」與「土地租賃權」之異同
  
  一、「地上權」與「土地租賃權」的定義
  
  二、地上權與土地租賃權主要的不同
  
  肆、國有土地設定地上權之規範及實務
  
  一、國有土地設定地上權之優缺點
  
  二、認識《國有非公用土地設定地上權作業要點》
  
  三、國有非公用土地設定地上權的契機與威脅
  
  伍、地上權住宅──房市交易新方向
  
  一、以設定地上權方式開發住宅之優點
  
  二、以設定地上權方式開發住宅之缺點
  
  三、地上權住宅發展的方向與可能面臨的困境
  
  陸、結語
  
  第二章國有非公用土地設定地上權解析文◎李廷鈞
  
  壹、國有土地分類
  
  一、公用國有土地
  
  二、非公用國有土地
  
  貳、非公用國有土地之管理
  
  一、管理原則
  
  二、撥用與借用
  
  參、非公用國有土地的處分及收益
  
  一、處分機制
  
  二、租賃機制
  
  三、開發利用機制
  
  附錄：國有非公用土地設定地上權契約書
  
  第三章地上權目前在不動產事業的開發與運作情形文◎黃隆豐
  
  壹、國有非公用土地地上權業務標售現況
  
  一、2013年不動產業的焦點是地上權
  
  二、地上權在不動產業界的運用概念
  
  三、地上權不動產的經營與轉讓
  
  貳、地上權在民間不動產事業的運用情形
  
  一、民間對地上權應用的主要法令規範
  
  二、租地與地上權
  
  三、租地契約之問題
  
  四、國有非公用土地之地上權設定契約擬約問題
  
  五、BOT地上權設定擬約之問題
  
  參、地上權住宅的實務運用情形
  
  一、地上權與商業大樓之應用
  
  二、地上權住宅
  
  第四章地上權登記實例與法令解析 文◎黃振國
  
  壹、地上權設定登記
  
  一、普通地上權設定意義
  
  二、區分地上權設定登記意義
  
  貳、地上權移轉（主體變更）登記之意義
  
  參、地上權內容變更（主體以外變更）登記之意義
  
  肆、申請地上權登記應備重要文件與身分登記案件實例
  
  一、登記申請書範例
  
  二、權利書狀
  
  三、申請人身分證明文件
  
  四、土地所有人或他項權利人印鑑證明書
  
  五、位置圖
  
  六、一宗土地內就其特定部分申請設定者，應先向該管登記機關申請土地複丈
  
  七、他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件
  
  伍、重要登記法令與解析
  
  陸、國有土地設定地上權登記實務與解析
  
  柒、納入畸零地之地上權變更登記
  
  捌、接受移入容積之條件
  
  玖、地上權一部讓與登記與抵押權登記
  
  拾、地上權、地上物、所有權信託及預告登記
  
  第五章地上權稅務規劃文◎黃振國
  
  壹、地上權租金與地價稅規劃
  
  貳、遺產稅、贈與稅及財產交易所得稅之比較與規劃──地上權與所有權估價比較
  
  一、房地產移轉（含買賣、贈與）稅負比較
  
  二、《遺產及贈與稅法施行細則》第31條
  
  三、土地所有權信託與地上權信託節稅規劃實例比較
  
  四、基地權源為地上權與土地所有權之比較
  
  第六章 地上權估價實務文◎張能政
  
  壹、地上權價值評估對象
  
  貳、地上權價值結構
  
  參、地上權價值相關法令分析
  
  一、公有土地處分地上權權利金與地租之規定
  
  二、區分地上權徵收補償計價相關規定
  
  三、有關地上權稅基計價之規定
  
  四、《不動產估價技術規則》規定
  
  肆、影響地上權價值的重要因素
  
  一、地上權存續期間
  
  二、地上權用途限制
  
  三、地上權轉讓限制
  
  四、地上權年地租多寡
  
  五、地上權屆期時地上物處理方式
  
  六、不動產投資報酬率水準
  
  伍、地上權價值評估方法
  
  一、比較方式
  
  二、收益方式
  
  三、成本方式
  
  陸、地上權產品市場價值分析
  
  一、地上權權利金
  
  二、開發後地上權產品
  
  柒、對地上權產品的應有認識
  
  一、地上權產品適合投資嗎？
  
  二、地上權產品報酬很高嗎？
  
  三、地上權新建個案價格多少才合理？
  
  附錄
  
  附錄一《民法》物權編地上權相關條文
  
  附錄二國有非公用土地設定地上權作業要點